ГК права на земельные участки и сделки с ними

В связи многогранностью темы о разделе земельного участка и находящихся на нем построек и ограниченным объемом работы автор акцентировал внимание на некоторых, на его взгляд, особо важных аспектах данной темы. Особое внимание уделялось автором анализу нормативно-правовых актов, в той или иной степени затрагивающих аспекты данной темы, что связано с многосторонностью и особой детализацией данной темы. Для начала определим некоторый понятийный аппарат.

Земельный участок часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный участок может быть делимым, когда он может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использования которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, и неделимым.

Оборотоспособность - возможность свободного отчуждения земельного участка или его перехода от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства или иным способом. Следует также отметить, что предусмотрены такие виды вещных прав на имущество, как право собственности; право пожизненно наследуемого владения; право постоянного бессрочного пользования; сервитут; право ГК права на земельные участки и сделки с ними ведения; право оперативного управления.

Также рекомендуем статью: Кому платить за аренду земли под киоском

К вещным правам юридических лиц на хозяйствование с имуществом собственника относятся право хозяйственного ведения и право оперативного управления, которые выражают специфику российского гражданского права и не имеют аналогов в мире.

Пока они, однако, весьма распространены, ибо характеризуют имущественную обособленность унитарных предприятий и учреждений - достаточно часто встречающихся видов юридических лиц.

Рассматривая соотношение правового регулирования земельных участков и строений, находящихся на нем, следует отметить прежде всего, что, согласно п. Таким образом, следует заключить, что имущественные права, с одной стороны, регулируются гражданским правом, но, с другой стороны, ГК решение данных правовых вопросов оставляет за ЗК иными законами.

Поэтому дальнейшее рассмотрение правового регулирования будет построено с опорой в основном на данные источники права, то есть на ГК, ЗК и специальные законы. ГК в статье 130 закрепляет конститутивный признак недвижимости - неразрывную связь объекта с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба. Здания, строения и сооружения, как правило, прочно связаны с землей, то есть относятся к объектам, в случае ГК права на земельные участки и сделки с ними которых обязательно произойдет нанесение несоразмерного ущерба их назначению.

Основа соотношения правового регулирования имущественных прав на земельный участок и строений на нем закреплена в статье 273 ГК, согласно которой, при переходе права собственности на здание или сооружение, ГК права на земельные участки и сделки с ними собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания сооружения переходит право собственности на земельный участок, на котором находится здание.

Эта норма несколько противоречит Земельному кодексу, согласно которому в п. Поэтому отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения недвижимость в дальнейшем в случае, если они принадлежат одному лицу, запрещено императивной нормой, закрепленной в статье 35 ЗК.

  1. С одной стороны, в ст.
  2. После заключения договора, принятия судебного решения , решения уполномоченного органа о предоставлении права на земельный участок следует государственная регистрация как особое действие, без которого права на земельный участок не возникают.
  3. Добровольное нотариальное удостоверение сделок необходимо в случаях, предусмотренных соглашением сторон. Адвокат в Конституционном суде.
  4. В упоминавшуюся ранее Инструкцию N 2881 изменения не внесены, вместе с тем п. Следуя законодательной логике, Закон о регистрации именно с моментом государственной регистрации связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на недвижимость, то есть государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое правообразующее значение.

Противоречие же данной нормы с нормой ГК состоит в ГК права на земельные участки и сделки с ними, что при буквальном понимании нормы гражданского права можно заключить, что переход права собственности происходит поэтапно, а не одновременно как единый имущественный комплекс, что предусмотрено в императивной норме земельного права. К объектам гражданских прав в принципе относятся вещи, а не их части.

Таким образом, часть земельного участка не может быть самостоятельным объектом правоотношений. При разделе земельного участка на части образуются самостоятельные земельные участки, каждому из которых присваивается кадастровый номер, а государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков п. Данный подход подтверждается ЗК, согласно которому при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование ст.

Кроме того, собственник недвижимости может по своему усмотрению сносить здания недвижимости, если только это не противоречит договору. Таким образом, в российском законодательстве в отличие от западных стран предусмотрено существование двух независимых горизонтальных прав - права собственника земельного участка и права собственника строений. В результате осуществления раздельного правового режима земли и недвижимости на ней возможна ситуация, когда земельный участок и недвижимость являются собственностью разных лиц.

Данная ситуация регламентируется нормой гражданского права, установленной в ст. В данном ГК права на земельные участки и сделки с ними возможно несколько вариантов разрешения данного вопроса: В рамках данного вопроса необходимо отметить, что в данном случае возможна ситуация, когда интересу собственника постройки может противостоять интерес собственника земельного участка ГК права на земельные участки и сделки с ними его освобождении.

В данном случае собственник земельного участка может применить несколько возможностей для защиты своего интереса: Первые два способа защиты нарушенного права собственника относятся к восстановлению положения до нарушения права и для их применения необходимо доказать юридический факт возведения объекта недвижимого имущества; третий способ - к присуждению к исполнению обязанности в натуре.

Для реализации способов защиты необходимо, прежде всего, установить, правильно ли зарегистрировано право на объект недвижимости. В данном случае необходимо различать такие понятия как самовольная постройка, временная постройка и объект капитального строительства. Как известно, самовольная постройка представляет собой такое недвижимое имущество, которое создано на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо создано с нарушениями НПА, либо без необходимого разрешения ст.

Объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Раздел земельного участка и находящихся на нем построек

Таки образом, при ошибочной регистрации в реестре права на недвижимое имущество, являющееся самовольной постройкой или не отвечающего характеристикам недвижимого имущества, возможно требовать признания недействительным зарегистрированного права собственности на данный объект.

Вторым рассматриваемым способом является требование прекращения права пользования земельным участком со стороны собственника постройки в связи с истечением договора либо его расторжением.

Расторгнуть договор и требовать освобождение участка представляется возможным, если земельный участок по договору, заключенному между сторонами, предоставлялся под строительство временной постройки, а построенный объект отвечает требованиям недвижимого имущества. В данном случае независимо от характеристик данного объекта он подлежит сносу, так как целевое назначение земельного участка, предусмотренное ГК права на земельные участки и сделки с ними, было нарушено.

Рассмотрим ситуацию, когда земельный ГК права на земельные участки и сделки с ними предоставлялся по договору аренды под строительство объекта недвижимости. Необходимо выяснить, является ли данный объект самовольной постройкой, или он построен с учетом всех правил в законном порядке. В случае выявления самовольной постройки и ошибочной регистрации представляется возможным требовать аннулирования данной регистрации и сноса самовольной постройки.

В случае постройки недвижимости с согласия собственника участка применяется ст. Рассмотрим ситуацию, когда постройка расположена на земельном участке в отсутствие оснований для его использования. К данной ситуации относятся случаи самовольного занятия земельных участков и отсутствие либо ничтожность договора аренды.

Минэкономразвития России

В случае самовольного строительства представляется, по-видимому, возможным применение негаторного или виндикационного ст. Но на негаторные требования ст. В данной ситуации так же, как и в предыдущем случае, можно воспользоваться ст. Но спорным вопросом является момент, касающийся вины и необходимости ее установления. Согласно определению Конституционного суда РФ, п. Данное толкование закона является установившимся в правоприменительной практике.

Однако санкция может быть применена, если доказана вина гражданина в осуществлении самовольной постройки. Необходимость установления вины застройщика ГК права на земельные участки и сделки с ними и положением п. Рассмотрим сделки по отчуждению земельных участков, на которых расположены строения.

Права и сделки с земельными участками, подлежащие государственной регистрации

Следует отметить, что купля-продажа регулируется статьей 552 ГК, согласно которой покупателю недвижимости одновременно с передачей прав на нее передаются права на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, независимо от того, является ли продавец недвижимости одновременно собственником земельного участка. Покупатель в любом случае получает право пользования земельным участком, занятым такой недвижимостью.

То есть, несмотря на раздельный правовой режим земли и недвижимости на ней, все же усматривается некоторое единство земельного участка и объектов, расположенных на нем, о чем свидетельствует определение существенного условия в договорах данного вида, ГК права на земельные участки и сделки с ними является цена на продаваемую недвижимость, причем цена на передаваемое имущество включает цену передаваемой части земельного участка или права на нее п.

Таким образом, в договоре купли-продажи недвижимости земельный участок выступает в роли принадлежности к главной вещи, что соответствует статье 135 ГК, а также п. Таким образом, отчуждение земельного участка и расположенного на нем строения, собственником которых выступает одно лицо, согласно части 1 статьи 35 ЗК, не может быть осуществлено раздельно.

Данные объекты могут быть отчуждены только вместе и одновременно. Отчуждение указанных объектов то есть переход права собственности к другому лицу может осуществляться как на основании одного или двух договоров одного вида купли-продажи, мены, дарениятак и двух договоров разных видов например, купли-продажи и мены. Исключение из данного правила применяется при отчуждении части строения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка и отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст.

Отчуждение земельного участка без находящейся на нем недвижимости в виде здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается п. Так собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помимо прочего земельный участок, на котором расположен данный дом.

Если здание помещения в немнаходящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду ГК права на земельные участки и сделки с ними множественностью лиц на стороне арендатора с учетом долей в праве собственности на здание.

Полезный материал по теме: Акт купли продажи земельного участка с садовым домиком 2018

Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника. Рассмотрим ситуацию, когда земельный участок находится у продавца недвижимости не на праве собственности. Статья 552 ГК в п. По мнению автора, в данном случае при покупке недвижимости ГК права на земельные участки и сделки с ними заключать новый договор аренды с собственником земельного участка, так как, если договор аренды не оформлен в установленном порядке, то трудно доказать, что аренда существует.

Представляется, что граждане и юридические лица имеют право только на аренду, но не имеют права на земельные участки с правом постоянного бессрочного пользования и с правом пожизненного наследуемого владения, что закреплено в ст.

Но постановление Пленума ВАС в пункте 13 разъясняет, что в данном случае покупатель как лицо, к ГК права на земельные участки и сделки с ними перешло право постоянного бессрочного пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения пункт 1 статьи 271 ГК РФможет оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п.

Комментарий к Ст. 552 ГК РФ

Но данная норма распространяется только на земельные участки с правом постоянного бессрочного пользования, а как поступать с земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения, не определено.

Но, с другой стороны, происходит противоречие, так как право бессрочного пользования, согласно ст. Следует заметить, что при разрушении недвижимости, расположенной на земельном участке, от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного бессрочного пользования при условии, что собственник недвижимости начал восстановление в установленном порядке данной недвижимости в течение трех лет.

Исполнительный орган государственной власти ГК права на земельные участки и сделки с ними орган местного самоуправления вправе продлить этот срок. То же предусматривается и в случае пожизненного наследуемого владения.

Правоустанавливающие документы на квартиру

Если же собственник земельного участка осуществляет сделку с ним, то собственник строения, находящегося на данном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, согласно п. Таким образом, несмотря на коллизии, о которых речь пойдет в следующей главе данной работы, ГК права на земельные участки и сделки с ними отметить, что земельный участок и строение на нем неотделимы, если имеют одного собственника, а также при раздельном правовом режиме собственности на земельный участок и строение на нем, собственник строения имеет право на пользование земельным участком, отведенным для его расположения использования.

В рамках данной работы рассмотрим осуществление приватизации земельных участков и строений на. Данное положение опять-таки свидетельствует о подтверждении принципа единой судьбы земельного участка и объектов недвижимости на нем и также устанавливается постановлением Пленума ВАС п. Кроме того, согласно п. Таким образом, в данном случае наблюдается противоречие между нормами права.

С одной стороны, в ст.

  • Кроме того, собственник недвижимости может по своему усмотрению сносить здания недвижимости, если только это не противоречит договору;
  • Регистрации подлежат следующие права на недвижимость;
  • С одной стороны, в ст;
  • При таких обстоятельствах суд отказал в удовлетворении иска.

Соответственно, в судебно-арбитражной практике наметилось два подхода к разрешению подобных споров. Так первый подход состоит в том, что из нормы в ст. Второй подход заключается в том, что, так как ст. По нашему мнению, предоставление права заключения договора органам власти неправомерно, так как в результате органам власти, вероятно, выгодно заключать договоры аренды, так как это принесет прибыльное поступление в бюджет.

  • Для возникновения права на земельный участок необходимо осуществление не одного, а нескольких взаимосвязанных действий;
  • Эта норма несколько противоречит Земельному кодексу, согласно которому в п;
  • Данное решение является основанием для возникновения у регистрирующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки;
  • При этом ограничения обременения прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом;
  • Так первый подход состоит в том, что из нормы в ст.

Данная проблема разрешается в постановлении Пленума ВАС, где в п. Но если договор аренды заключен собственником недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то, так как собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации, он утрачивает право выкупа земельного участка.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что в российском законодательстве наблюдается принцип единой судьбы земельного участка и строений на нем независимо от того, применяется единый в случае совпадения собственника земельного участка и недвижимости на нем в одном лице ли правовой режим земли и недвижимости или раздельный. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на земельном участке, лицо ГК права на земельные участки и сделки с ними либо право собственности, либо право пользования данным земельным участком под строением соответственно.

Данная тенденция соответствует реализации Программы социально-экономического развития РФ на среднесрочную перспективу, утвержденной распоряжением Правительства, в которой закреплялись мероприятия по развитию рынка земли и других объектов недвижимости, одним из которых было определено законодательное ГК права на земельные участки и сделки с ними правовой концепции единого объекта недвижимости, согласно которой земельный участок определяется как базовый элемент недвижимости, а его строительные изменения как улучшения земельного участка.

Как известно, вопрос правового регулирования соотношения имущественных прав на земельные участки и строения на них является недостаточно проработанным и новым, что подтверждается различными пробелами и коллизиями особенно норм земельного и гражданского права.

Еще по теме Права и сделки с земельными участками, подлежащие государственной регистрации:

Решению данной проблемы посвящена разработанная Советом при Президенте Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Одним из противоречий, которые определяются данной концепцией, являются существенные различия в совокупности вещных прав, которые могут возникать на недвижимость право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, сервитут и на земельные участки право собственности, право постоянного бессрочного пользования, право постоянного пожизненного наследуемого владения, сервитуткоторые препятствуют выработке единого режима оборота указанных объектов.

Можно сделать вывод по итогам анализа, проведенного в главе первой данной работы, что нормы гражданского и земельного законодательств находятся в явном противоречии. Так в рассмотренной ст. И притом некорректность сформулированной нормы как будто предполагает поэтапное, а не одновременное отчуждение. Также ГК права на земельные участки и сделки с ними является неясность при определении главной вещи и принадлежности, причиной которой, по мнению автора, является отсутствие рассмотрения земельного участка и строений на нем как единого недвижимого имущественного комплекса.

Но, с другой стороны, при переходе права собственности на здание к приобретателю переходит право пользования соответствующим земельным участком ст.

ВИДЕО: ГК РФ. Глава 9. Сделки. §1 Понятие, виды и форма сделок.

VK
OK
MR
GP




Рекомендуем другие статьи по теме
Добавить комментарий

x